A hipermarketekben és a bevásárlóközpontokban található shopok és szolgáltatások közül sokak jelenléte mára lengedhetetlenné vált a vásárlók számára.

Az ingatlanfejlesztők kedvencei a jó közlekedési lehetőségeket biztosító, kereskedelmi szempontból előnyös elhelyezkedésű ingatlanok. A magyar piac a kereskedelmi ingatlanok szempontjából is erősen főváros- orientált, ugyanakkor egyre jelentősebb fejlesztések indulnak meg vidéken is.

Az utóbbi években egyre szembeötlőbb a budapesti városkép nyugati mintára történő alakulása, amelynek megfelelően a szűk értelemben vett belvárosból a lakóövezet egyre inkább kiszorulni látszik az egészségesebb, kertvárosias övezetek irányába, helyüket az irodák, szupermarketek veszik át. A város központjától távolodva a lakóövezeteket az ipari, kereskedelmi és logisztikai ingatlanok követik.

Bolt hátán bolt

Míg egy-két éve még az autóipari és elektronikai cégek kerestek telephelyet a belvárostól távol, ma már ruházatibolt-láncoktól kezdve a vendéglátó-ipari egységekig sorra keresik a lehetőséget és az alkalmat egy-egy a városokon kívül eső központban való nyitásra.

Ráadásul az új belépőkkel, illetve a forgalomcsökkenéssel éleződő verseny mára jócskán elmosta a határokat például a hagyományos értelemben vett élelmiszer-nagykereskedelmi és -kiskereskedelmi áruházak, illetve bevásárlóközpontok között. Miközben a fogyasztók a „leszaladok egy kiló kenyérért” jellegű gyors bevásárlásokat ma is a közeli kisboltban, szupermarketekben végzik el, a nagyobb kiadással járó, célirányosabb bevásárlásokat a városon kívül eső központokban, hipermarketekben intézik el szívesebben.

„Megfigyelhető, hogy a vásárlók alkalmazkodtak az új központosított vásárlási formához, sőt ma már igénylik a bolton belüli boltok meglétét” – mondta Vámos György, az Országos Kereskedelmi Szövetség (OKSZ) főtitkára.

Bár a piac szereplői a bérleti díjakról nem közölnek információkat, úgy tűnik, a shopok keresettek, hiszen a megkérdezett áruházakban nem volt üres üzlethelyiség.

Új formák

Ezt az igényt mutatja a bevásárlóközpontok és hipermarketek töretlen sikere, és az, hogy újabbak és újabbak épülnek (például Aréna Plaza), régieket újítanak fel (Skálák), újfajta bevásárlóközpont-formák, úgynevezett kereskedelmi parkok épülnek (Buy-Way, Market Central Ferihegy). „Emellett több budapesti bevásárlóközpont bővítését tervezik az elkövetkezendő 2-5 évben, például a Westend City Centert és a Mamutot. Az hogy az elmúlt években gomba módra szaporodtak a bevásárlóközpontok és a hipermarketek, a vásárlási szokásokra való reagálás a beruházók részéről” – jegyezte meg Balatoniné Kiss Judit, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének (MBSZ) főtitkára. A központosított helyeken lévő kisboltokra, üzletsorokra való igényt a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legutóbbi, két évvel ezelőtti adatai is alátámasztják. 2005 végén a bevásárlóközpontokban összesen 5921 kereskedelmi egység működött, mintegy 600-zal több, mint egy évvel korábban. A hipermarketekben lévő kereskedelmi egységek száma pedig 2005 végére 1838-ra emelkedett, amelyet az év közbeni jelentős számú üzletnyitás eredményezett.

Tervezett shopmixek

Külön kell választani – egyrészt a darabszám, másrészt az alapterület tekintetében – a hipermarketekben lévő, átlagosan 12-16 üzletből álló bérlői mixet egy bevásárlóközponttól, ahol 60-200 üzlet is található. A Mammut I-ben, amely társasház besorolású ingatlan, nem minden üzlethelyiség képezi a Mammut Zrt. tulajdonát. Azonban a Mammut II-ben található üzletek 100 százalékban a társaság tulajdonában vannak. A bérleti szerződéseket korábban 10 évre kötötték, ezek közül természetesen számos még nem járt le, de ma már a bérlők nagy részével – a kisebb alapterületű üzletek kivételével – 5 éves szerződést köt a bevásárlóközpont.

„A kisboltok bérleti igényénél természetesen megvizsgáljuk, hogy a kínálatuk beleillik-e a shopmixbe” – ismertette koncepciójukat dr. Vígh Gábor, a Mammut Zrt. vezérigazgatója. Amennyiben igen, referenciákat és információkat kérnek a cégről, a tulajdonosokról és az általuk forgalmazott termékről, szolgáltatásokról: ezeket jogi és minőségi szempontból is ellenőrzik.

„A Praktiker barkácsáruházakban nincsenek külön bolthelyiségek, hanem kiépített standok állnak rendelkezésre a különböző szolgáltatások számára. Schlemmer Zoltán értékesítési igazgató elmondta, hogy a barkácslánc odafigyel arra, hogy a standot bérlő működési köre ne ütközzön a kínálatukkal, illetve ne legyen átfedés az árukban, tevékenységük ne legyen tolakodó. „Ezek általában kiegészítő szolgáltatást jelentenek a tevékenységünkhöz kapcsolódóan, és a vásárlók egy-egy szegmensét célozzák meg.”

Magyarországon, a legújabb megszorítások következtében a vásárlók még inkább árérzékenyek lettek. A növekvő benzinárak miatt meggondolják, hogy kimenjenek-e a város szélére a hipermarketbe és fokozottan figyelik az akciókat. Vámos György szerint az autóval való vásárlás magával vonzza a magasabb vásárláserővel rendelkezőket, ezért a kis üzletek, láncok számára is megéri a plusz bérleti díj fizetése. Mindez csak tovább fokozza a versenyt, ami előnyös a fogyasztók szempontjából és azon üzletek számára is, amelyek egy kis szeletet szeretnének kihasítani maguknak a kiskereskedelmi láncok tortájából. Vagyis a „mindent egy fedél alatt” koncepció ebből a szempontból kedvező a kiskereskedelem minden résztvevője számára.

De a jelenlegi versenyhelyzet kedvez a hipermarketeknek és az „ügyes” cégtulajdonosoknak is, akik lépést tudnak tartani a fejlődéssel és meg tudják vetni a lábukat egy-egy áruházláncban. A bérleti díjak áruház-, alapterület- és profilfüggőek, ezért ezekről csak személyesen adnak információt a leendő partnerek részére. A hipermarketekben a kényelmi szolgáltatás része, hogy az üzletsoron egyéb tevékenységű boltok, irodák kapnak helyet, mint például posta, gyógyszertár, virágos, kávézó, ékszerbolt. „Itt inkább kiegészítő szolgáltatást nyújtanak a profilba illő vagy más jellegű kisebb alapterületű üzletek, miközben egy bevásárlóközpontban a szolgáltatókon kívül nagyobb szortimenttel bíró műszaki, elektronikai, divat-, cipő- és kozmetikai üzletek is elférnek” – mondta az OKSZ főtitkára.

Mindent egy helyen

A kilencvenes évek vége óta gyakorlatilag töretlen a hipermarketek forgalomnövekedése, de a velük való versenyben a piaci várakozásokon felül teljesítettek a multinacionális láncokban bérleménnyel rendelkező, hálózatba tömörült kisboltláncok és a vendéglátó-egységek is. Az ilyen üzletek bérlőinek, működtetőinek egy része a szerződéses időszak alatt is cserélődik, üzleteket zárnak be, új üzemeltető közreműködésével újra nyitnak, vagy az egység vált profilt.

Az Auchan Savoya Parkon kívül, amelyet más üzemeltet, jelenleg 9 áruház tartozik az Immochan Magyarország Kft.-hez, amely az Auchan csoport tagjaként az üzletsorok és a kereskedelmi parkok üzemeltetésével és fejlesztésével foglalkozik. A cég általában 3 vagy 5 éves szerződéseket köt bérlőivel, akik a bérleti díj mellett marketingdíjat is fizetnek. Ezt az összeget elsősorban kiadványokra, animációkra és egyéb rendezvényekre fordítják. Persze a „nagy”-nak is fontos, hogy mennyire és hogyan illeszkednek a bérlők az általuk kínált termékek sorához. Az Auchan esetében az üzletsori bérlői mix kiegészíti a hipermarket választékát. „Arra törekszünk, hogy a vásárló mindent megtaláljon egy helyen, azaz minél szélesebb körű legyen a bérlői paletta, főleg a szolgáltatások tekintetében” – jegyezte meg Andai Béla, az Immochan Magyarország Kft. marketing- és üzemeltetési menedzsere.

Külön kell választani az Intersparokban történő bérbeadást, azok üzleteit és a Spar Bevásárlóközpontjait. A Spar üzemelteti ugyanis a budapesti Europark Bevásárló Központot, amelyet az ország első nagy bevásárlóközpontjaként 1997-ben nyitottak meg. Továbbá szintén a cég üzemelteti a Batthyány téri Vásárcsarnokot is. Az Intersparok esetében egymást kiegészítő, részben konkuráló profilokat vesznek figyelembe a bérlői mix kialakításánál.

Laber Zsuzsa kommunikációs vezető elmondta: a Spar Magyarország Kereskedelmi Kft.-nél a bérbeadáson, a bérleti szerződés megkötésén kívül az üzemeltetést, a centermenedzsment tevékenységet is a bérbe adásért felelős osztály látja el. A részleg egyrészt lokális konkurenciavizsgálatot végez, mielőtt bérbe adná a koncessziós üzletsoron lévő shopokat. Elemzik a piacot, számba véve azokat a szereplőket, amelyek nem találhatóak meg az üzlet környezetében. Másrészt természetesen piackutatást is végeznek és reprezentatív mintán keresztül értékelik a vásárlói igényeket, elvárásokat.

Az üzletsorok kiskereskedői bevételének nagyobb része a hipermarketekben vásárlók kiszolgálásából származik és csak kisebb hányaduk utazik direkt a miatt a kisbolt miatt a városon kívül eső központokba. De „sok kicsi sokra megy” alapon a nagy kiskereskedések és központok sem vetik meg a kisebb kosárértéket jelentő vevőt.

Ez az elv jellemzi a Tesco hipermaketlánc ingatlanfejlesztését is. A hipermarket számára fontos, hogy az üzletet bérlő vállalkozók – áruljanak akár műszaki cikket, divatárut, lakásfelszerelést, illatszert, képet, ékszert vagy virágot – kiegészítsék saját termékválasztékukat. „Ami a Tesco esetében nem is olyan könnyű, hiszen az üzletpolitikánkhoz hoz­zá­tartozik, hogy vásárlóink mindent egy helyen megkapjanak” – jegyezte meg Hardy Mihály, a Tesco Globál Áruházak Zrt. kommunikációs igazgatója.

A budaörsi Tesco bejáratánál 36 üzlet sorakozik, közülük egy sem áll üresen. A hipermarketlánc, jellemzően ötéves keretszerződést köt az üzlethelyiséget bérlő cégekkel. Ám a nagyobb bérlőkkel, mint például a Deichmann cipőbolt vagy a McDonald’s étteremlánc 5+5 évre szóló szerződést ír alá. Mint megtudtuk, a Tesco a bérleti díját az Eurostat (Európai Közösségek Statisztikai Hivatala) inflációs adatai szerint állapítja meg, így a bérlőnek ez évente 2-3 százalékos emelkedést jelent, bármennyivel emelkedjenek itthon a bérleti díjak. A kommunikációs igazgató szerint gyakori, hogy egy üzletlánc a frekventáltabb áruházakon kívül szívesen nyit üzletet egy kisebb városban lévő Tescóban is, mert el tudja viselni, hogy nem termel mindenhol nyereséget.

Kibelbeck Mara